尹中立（中国社会科学院房地产金融研究中心主任）

　　日前召开的中央经济工作会议提出，持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。

　　笔者以为，中央经济工作会议关于房地产市场的政策有三个要点，值得重点关注：一是指出了房地产市场存在一定的金融风险，需要采取措施积极稳妥地化解；二是采取逆周期的调节措施来稳定房地产投资，其发力点是加快推进保障性住房建设等“三大工程”；三是加快构建房地产发展新模式，房地产市场产生风险的源头是一些房地产开发企业采取“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式，在化解房地产风险的过程中必须逐步改变一部分房地产开发企业的不合理经营模式。

　　从最新房地产价格数据看，市场信心和预期仍有待进一步提振。2023年11月，全国纳入统计的70个大中城市，新房价格同比下降城市有48个，二手房价格同比下降城市有68个。从环比数据看，69城的二手房价格均低于10月份。

　　从同比看，11月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降2.9%，降幅比上月扩大1.0个百分点，其中北京、上海、广州和深圳同比分别下降1.4%、3.3%、4.3%和2.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降3.6%和3.9%，降幅比上月均扩大0.3个百分点。

　　值得关注的是一线城市房价历来韧性较强，但最近也出现了加快下滑的迹象。11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅比上月均扩大0.2个百分点。

　　正因为一线城市房价走弱，12月14日，北京、上海同时出台优化房地产政策，包括降首付、降利率，以及优化普宅认定标准等，大幅降低了居民置业门槛和购房成本，政策力度较大。对比政策出台前后变化，北京普通住宅认定标准的优化主要包括单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下，价格标准取消了总价段限制，5环内成交单价上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米；5-6环成交单价上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米；6环外成交单价上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米。根据相关中介机构的数据，2023年1-11月，北京5环内新房成交均价为91594元/平方米，5-6环成交单价为58566元/平方米，6环外成交均价为35656元/平方米，单价明显上调将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅，根据北京住建委数据，全市普宅占比提高至七成左右，将明显降低购房者的交易税费（主要包括增值税和附加税），降低购房成本。

　　北京和上海是我国经济总量最大的两个超大型城市，历来是房地产市场的风向标，此次北京、上海在中央经济工作会议之后，较快地落地了房地产优化政策，充分体现稳定房地产预期的政策意图。过去北京、上海房地产政策较为严格，此次大力度优化后，预计京沪市场活跃度将明显提升，进而稳定价格预期，带动行业信心恢复。

（文章来源：21世纪经济报道）